A Reforma Tributária brasileira representa uma das maiores mudanças no sistema de tributação do país nas últimas décadas. Com a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), o sistema actual será gradualmente substituído por um novo modelo de tributação sobre o consumo.

Para o mercado imobiliário, a mudança merece atenção especial. A legislação estabeleceu um regime específico para operações envolvendo imóveis, com regras próprias para compra e venda, locação, promoção imobiliária, loteamentos, construção e serviços de intermediação e administração imobiliária.

Mas afinal, como a Reforma Tributária vai afectar o mercado imobiliário?

O que é a Reforma Tributária?

A Reforma Tributária tem como objectivo simplificar e reorganizar a tributação sobre o consumo no Brasil.

Entre as principais mudanças está a substituição gradual de tributos actuais por um sistema baseado no modelo de IVA — Imposto sobre Valor Acrescentado.

Os principais novos tributos são:

• CBS — Contribuição sobre Bens e Serviços, de competência federal;

• IBS — Imposto sobre Bens e Serviços, administrado conjuntamente por Estados, Municípios e Distrito Federal;

• Imposto Selectivo (IS), aplicado a determinados bens e serviços.

A transição para o novo sistema será gradual e está prevista para ocorrer entre 2026 e 2033.

Reforma Tributária: o que muda para o mercado imobiliário?

O mercado imobiliário na Reforma Tributária terá um tratamento específico.

Isso acontece porque os imóveis possuem características económicas diferentes de outros bens e porque uma única operação pode envolver várias etapas, como aquisição do terreno, construção, promoção, financiamento, venda e prestação de serviços imobiliários.

Por esse motivo, a legislação estabeleceu regras específicas para o sector.

Entre os principais pontos estão:

• redução das taxas para determinadas operações imobiliárias;

• regras específicas para locação de imóveis;

• tratamento diferenciado para promoção imobiliária;

• regras para loteamentos;

• redutores aplicáveis a determinadas operações;

• mudanças na tributação de serviços imobiliários;

• novas obrigações fiscais e electrónicas.

IBS e CBS: como funcionará a tributação dos imóveis?

Um dos principais pontos da Reforma Tributária e imóveis é a criação do IBS e da CBS.

O sector imobiliário terá reduções específicas em relação à taxa padrão.

Para determinadas operações imobiliárias, está prevista redução de 50% nas taxas do IBS e da CBS.

Para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, a redução prevista é de 70%.

Isto significa que não é correcto aplicar simplesmente a futura taxa geral do IVA a todas as operações imobiliárias.

O sector possui um regime específico, com mecanismos próprios de cálculo.

Reforma Tributária e aluguer de imóveis

A Reforma Tributária sobre aluguer é uma das questões que mais suscita dúvidas entre proprietários e investidores.

A nova legislação estabelece critérios para determinar quando uma pessoa singular que realiza operações imobiliárias poderá ser enquadrada como contribuinte do IBS e da CBS.

No caso da locação, entre os critérios previstos estão a receita anual e a quantidade de imóveis envolvidos nas operações.

Isto significa que nem todo o proprietário que recebe renda de aluguer será automaticamente tratado da mesma forma que uma empresa do sector imobiliário.

O enquadramento depende das características da actividade e dos critérios estabelecidos pela legislação.

Para investidores que possuem vários imóveis destinados à geração de rendimento, o acompanhamento destas regras será especialmente importante.

Pessoa singular ou pessoa colectiva: o que muda para o investidor imobiliário?

A Reforma Tributária também aumenta a importância do planeamento fiscal imobiliário.

Investidores que possuem uma carteira significativa de imóveis podem precisar avaliar com mais atenção a estrutura utilizada para administrar o seu património.

Entre os pontos que devem ser analisados estão:

• quantidade de imóveis;

• receita anual de aluguer;

• compra e venda de imóveis;

• custos de manutenção;

• administração imobiliária;

• tributação;

• estrutura patrimonial;

• planeamento sucessório;

• pessoa singular ou pessoa colectiva.

É importante destacar que não existe uma estrutura única que seja melhor para todos os investidores.

A escolha entre manter imóveis em nome de pessoa singular ou utilizar uma pessoa colectiva deve considerar a situação patrimonial e fiscal de cada caso.

Reforma Tributária para promotores e construtores

As promotoras e construtoras estão entre as empresas que precisarão acompanhar mais de perto as mudanças.

A legislação estabeleceu regras específicas para:

• promoção imobiliária;

• construção;

• venda de unidades;

• parcelamento do solo;

• aquisição de terrenos;

• cálculo dos tributos;

• créditos fiscais;

• redutores.

Um dos mecanismos relevantes é o chamado redutor de ajuste, que pode considerar determinados valores relacionados à aquisição do imóvel.

Também existe o redutor social, previsto para determinadas operações imobiliárias.

Na prática, a análise fiscal de um empreendimento precisará considerar muito mais do que simplesmente a taxa do imposto.

A Reforma Tributária vai aumentar o preço dos imóveis?

Esta é uma das principais dúvidas sobre os impactos da Reforma Tributária no mercado imobiliário.

Não é possível afirmar que todos os imóveis ficarão mais caros ou mais baratos por causa da reforma.

O impacto poderá variar de acordo com:

• tipo de imóvel;

• localização;

• preço do terreno;

• custo da construção;

• regime fiscal da empresa;

• créditos fiscais;

• margem da promotora;

• oferta e procura;

• perfil do comprador;

• capacidade de repercussão de custos.

Por isso, cada empreendimento deverá ser analisado individualmente.

Em alguns casos, mudanças fiscais podem aumentar determinados custos. Noutros, créditos e mecanismos de redução previstos na legislação podem compensar parte desse efeito.

E os imóveis usados?

O mercado de imóveis usados também merece atenção, mas o seu tratamento não deve ser confundido com o de grandes empreendimentos imobiliários.

Uma venda pontual realizada por uma pessoa singular possui características diferentes de uma empresa que actua habitualmente na compra e venda de imóveis.

Quantidade de operações, natureza da actividade, histórico de aquisição e características do património podem influenciar o tratamento fiscal.

Por isso, proprietário e comprador devem analisar a operação como um todo antes de concluir que haverá determinado impacto fiscal.

Reforma Tributária e corretores de imóveis

A Reforma Tributária também terá impacto para corretores de imóveis e imobiliárias.

A legislação inclui serviços de administração e intermediação de bens imóveis no novo sistema.

Para o corretor que actua como pessoa colectiva, alguns pontos ganham importância:

• emissão correcta de facturas;

• organização contabilística;

• tributação das comissões;

• contratos de prestação de serviços;

• despesas da actividade;

• créditos fiscais;

• regime fiscal adoptado.

Para as imobiliárias, a necessidade de adaptação dos sistemas e processos tende a ser ainda maior.

O corretor não precisa de se transformar em contabilista ou especialista fiscal, mas conhecer os conceitos básicos da reforma pode melhorar a qualidade da orientação prestada ao cliente.

A importância da factura no novo cenário

A digitalização é outro aspecto importante da Reforma Tributária no sector imobiliário.

Com a implementação do novo sistema, as empresas deverão adaptar os seus sistemas de emissão fiscal e os seus processos internos.

A utilização de documentos fiscais electrónicos específicos para operações imobiliárias também fará parte desta transformação.

Para imobiliárias, administradoras, promotoras e demais empresas do sector, isto significa que a organização fiscal passará a ter importância ainda maior.

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

Outro assunto importante para o mercado imobiliário brasileiro é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).

O CIB tem como objectivo estabelecer uma identificação nacional dos imóveis e ampliar a integração das informações territoriais e fiscais.

Este processo está relacionado com o Sinter — Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais.

A tendência é de maior integração entre informações:

• fiscais;

• cadastrais;

• territoriais;

• registais;

• imobiliárias.

Para o proprietário e para o profissional do mercado imobiliário, isto reforça a importância de manter os dados dos imóveis actualizados e consistentes.

Reforma Tributária e imóveis de alto padrão

O segmento de imóveis de alto padrão e imóveis de luxo também poderá sentir os efeitos da reforma.

Este mercado possui características particulares, como:

• elevado valor de negociação;

• maior participação de investidores;

• operações patrimoniais mais complexas;

• maior valor acrescentado;

• estruturas de aquisição diferenciadas.

Por isso, questões fiscais podem ganhar importância na tomada de decisão.

Em uma negociação de alto valor, pequenas diferenças na estrutura da operação podem representar valores significativos.

Por esse motivo, compradores, vendedores e investidores devem considerar não apenas o preço do imóvel, mas também os custos e a estrutura fiscal envolvidos na operação.

O que muda para quem investe em imóveis para aluguer?

Para quem utiliza imóveis como fonte de rendimento, a reforma torna ainda mais importante calcular o retorno líquido do investimento imobiliário.

Não basta observar apenas o valor do aluguer.

É necessário considerar:

Aluguer bruto − vacância − condomínio − manutenção − administração − tributos = rendimento líquido.

Além disso, o investidor deve observar a quantidade de imóveis e a receita obtida, pois estes factores podem ser relevantes para o enquadramento fiscal.

A análise do investimento imobiliário tende, portanto, a ficar mais sofisticada.

O corretor de imóveis como consultor

A mudança fiscal também pode representar uma oportunidade para o profissional imobiliário.

O cliente que compra um imóvel de alto valor, investe em imóveis para rendimento ou vende um património relevante pode precisar compreender muito mais do que localização e preço.

O corretor pode acrescentar valor ao atendimento ao conhecer conceitos como:

• tributação imobiliária;

• rendimento de aluguer;

• custos de aquisição;

• planeamento patrimonial;

• documentação;

• estrutura da operação;

• diferenças entre pessoa singular e pessoa colectiva.

O objectivo não é substituir o contabilista ou o advogado, mas saber identificar quando o cliente precisa de uma análise especializada.

O que proprietários e investidores devem fazer?

A Reforma Tributária ainda está em fase de transição. Por isso, o momento é de preparação.

Algumas medidas podem ajudar proprietários, investidores e empresas:

1. Organizar a documentação dos imóveis

Manter contratos, escrituras, registos e comprovativos de aquisição organizados.

2. Conferir os dados cadastrais

Morada, matrícula, proprietário e demais informações devem estar consistentes.

3. Acompanhar o CIB

O Cadastro Imobiliário Brasileiro terá importância crescente na integração das informações.

4. Rever contratos

Contratos de locação, administração e intermediação podem precisar de ajustes.

5. Avaliar a estrutura patrimonial

Investidores com vários imóveis podem precisar comparar as consequências de manter o património em pessoa singular ou colectiva.

6. Simular cenários

Antes de comprar, vender ou lançar um empreendimento, é importante analisar o impacto fiscal específico da operação.

7. Acompanhar as novas regulamentações

A transição para o novo sistema será gradual e continuará a exigir acompanhamento das normas complementares.

O que esperar do mercado imobiliário até 2033?

A transição da Reforma Tributária acontecerá de forma gradual.

Isto significa que o mercado imobiliário terá vários anos para adaptar processos, contratos, sistemas, estruturas empresariais e modelos de negócio.

Até 2033, os profissionais do sector deverão acompanhar uma série de mudanças.

Para o mercado imobiliário, os principais temas serão:

IBS + CBS + locação + promoção imobiliária + construção + investimentos + documentação + CIB + planeamento fiscal.

O impacto final não será igual para todos os participantes do mercado.

Cada operação imobiliária possui características próprias e deverá ser analisada individualmente.

Conclusão

A Reforma Tributária e o mercado imobiliário estarão cada vez mais ligados nos próximos anos.

As mudanças atingem proprietários, investidores, promotoras, construtoras, imobiliárias, administradoras e corretores de imóveis.

Entre os principais pontos estão a criação do IBS e da CBS, o regime específico para operações imobiliárias, as reduções de taxas, as novas regras para locação, os mecanismos de redutor, a digitalização das obrigações fiscais e a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro.

Mais do que simplesmente acompanhar novas taxas, será necessário entender como a reforma afecta cada tipo de operação imobiliária.

Para o profissional do sector, conhecimento fiscal básico pode tornar-se um importante diferencial competitivo.

Para o investidor, o planeamento e a análise do retorno líquido serão cada vez mais importantes.

E para o comprador, compreender os custos envolvidos na operação poderá ajudar a tomar decisões mais conscientes.

A Reforma Tributária não representa apenas uma mudança na cobrança de impostos. Ela poderá provocar uma transformação gradual na forma como o mercado imobiliário estrutura, precifica e gere as suas operações.