La Riforma Tributaria brasiliana rappresenta uno dei maggiori cambiamenti del sistema fiscale del Paese degli ultimi decenni. Con la creazione dell’IBS (Imposta su Beni e Servizi) e della CBS (Contributo su Beni e Servizi), l’attuale sistema sarà gradualmente sostituito da un nuovo modello di imposizione sui consumi.

Per il mercato immobiliare, il cambiamento merita particolare attenzione. La normativa ha stabilito un regime specifico per le operazioni che coinvolgono immobili, con regole proprie per compravendita, locazione, promozione immobiliare, lottizzazioni, costruzioni e servizi di intermediazione e amministrazione immobiliare.

Ma, in definitiva, come influenzerà la Riforma Tributaria il mercato immobiliare?

Che cos’è la Riforma Tributaria?

La Riforma Tributaria ha l’obiettivo di semplificare e riorganizzare la tassazione sui consumi in Brasile.

Tra le principali modifiche vi è la sostituzione graduale degli attuali tributi con un sistema basato sul modello di IVA — Imposta sul Valore Aggiunto.

I principali nuovi tributi sono:

• CBS — Contributo su Beni e Servizi, di competenza federale;

• IBS — Imposta su Beni e Servizi, gestita congiuntamente da Stati, Comuni e Distretto Federale;

• Imposta Selettiva (IS), applicata a determinati beni e servizi.

La transizione verso il nuovo sistema sarà graduale ed è prevista tra il 2026 e il 2033.

Riforma Tributaria: cosa cambia per il mercato immobiliare?

Il mercato immobiliare nella Riforma Tributaria avrà un trattamento specifico.

Ciò avviene perché gli immobili presentano caratteristiche economiche diverse rispetto ad altri beni e perché una singola operazione può coinvolgere diverse fasi, come acquisizione del terreno, costruzione, promozione, finanziamento, vendita e prestazione di servizi immobiliari.

Per questo motivo, la normativa ha stabilito regole specifiche per il settore.

Tra i principali punti vi sono:

• riduzione delle aliquote per determinate operazioni immobiliari;

• regole specifiche per la locazione di immobili;

• trattamento differenziato per la promozione immobiliare;

• regole per le lottizzazioni;

• riduttori applicabili a determinate operazioni;

• modifiche alla tassazione dei servizi immobiliari;

• nuovi obblighi fiscali ed elettronici.

IBS e CBS: come funzionerà la tassazione degli immobili?

Uno dei punti principali della Riforma Tributaria e degli immobili è la creazione di IBS e CBS.

Il settore immobiliare avrà riduzioni specifiche rispetto all’aliquota standard.

Per determinate operazioni immobiliari è prevista una riduzione del 50% delle aliquote IBS e CBS.

Per le operazioni di locazione, concessione onerosa e leasing di immobili, la riduzione prevista è del 70%.

Ciò significa che non è corretto applicare semplicemente la futura aliquota generale dell’IVA a tutte le operazioni immobiliari.

Il settore dispone di un regime specifico, con meccanismi propri di calcolo.

Riforma Tributaria e affitto di immobili

La Riforma Tributaria sugli affitti è una delle questioni che suscitano maggiori dubbi tra proprietari e investitori.

La nuova normativa stabilisce criteri per determinare quando una persona fisica che effettua operazioni immobiliari potrà essere inquadrata come contribuente di IBS e CBS.

Nel caso della locazione, tra i criteri previsti vi sono il fatturato annuo e il numero di immobili coinvolti nelle operazioni.

Ciò significa che non tutti i proprietari che percepiscono affitti saranno automaticamente trattati allo stesso modo di un’azienda del settore immobiliare.

L’inquadramento dipende dalle caratteristiche dell’attività e dai criteri stabiliti dalla normativa.

Per gli investitori che possiedono più immobili destinati alla generazione di reddito, il monitoraggio di queste regole sarà particolarmente importante.

Persona fisica o persona giuridica: cosa cambia per l’investitore immobiliare?

La Riforma Tributaria accresce anche l’importanza della pianificazione fiscale immobiliare.

Gli investitori che possiedono un portafoglio significativo di immobili potrebbero dover valutare con maggiore attenzione la struttura utilizzata per amministrare il proprio patrimonio.

Tra gli aspetti da analizzare vi sono:

• numero di immobili;

• reddito annuo da locazione;

• acquisto e vendita di immobili;

• costi di manutenzione;

• amministrazione immobiliare;

• fiscalità;

• struttura patrimoniale;

• pianificazione successoria;

• persona fisica o persona giuridica.

È importante sottolineare che non esiste una struttura unica che sia migliore per tutti gli investitori.

La scelta tra mantenere gli immobili a titolo personale o utilizzare una persona giuridica deve considerare la situazione patrimoniale e fiscale di ciascun caso.

Riforma Tributaria per sviluppatori e imprese di costruzione

Le società di sviluppo immobiliare e le imprese di costruzione sono tra le aziende che dovranno seguire più da vicino i cambiamenti.

La normativa ha stabilito regole specifiche per:

• promozione immobiliare;

• costruzione;

• vendita delle unità;

• lottizzazione del suolo;

• acquisizione dei terreni;

• calcolo dei tributi;

• crediti d’imposta;

• riduttori.

Uno dei meccanismi rilevanti è il cosiddetto riduttore di adeguamento, che può considerare determinati valori relativi all’acquisto dell’immobile.

Esiste anche il riduttore sociale, previsto per determinate operazioni immobiliari.

In pratica, l’analisi fiscale di un progetto dovrà considerare molto più della semplice aliquota d’imposta.

La Riforma Tributaria farà aumentare il prezzo degli immobili?

Questo è uno dei principali dubbi sugli impatti della Riforma Tributaria sul mercato immobiliare.

Non è possibile affermare che tutti gli immobili diventeranno più cari o più economici a causa della riforma.

L’impatto potrà variare in base a:

• tipologia dell’immobile;

• ubicazione;

• prezzo del terreno;

• costo di costruzione;

• regime fiscale dell’azienda;

• crediti d’imposta;

• margine dello sviluppatore;

• offerta e domanda;

• profilo dell’acquirente;

• capacità di trasferire i costi.

Per questo motivo, ogni progetto dovrà essere analizzato individualmente.

In alcuni casi, le modifiche fiscali possono aumentare determinati costi. In altri, i crediti e i meccanismi di riduzione previsti dalla normativa possono compensare parte di questo effetto.

E gli immobili usati?

Anche il mercato degli immobili usati merita attenzione, ma il suo trattamento non deve essere confuso con quello dei grandi sviluppi immobiliari.

Una vendita occasionale effettuata da una persona fisica ha caratteristiche diverse rispetto a un’azienda che opera abitualmente con la compravendita di immobili.

Numero di operazioni, natura dell’attività, storico di acquisizione e caratteristiche del patrimonio possono influenzare il trattamento fiscale.

Per questo motivo, venditore e acquirente devono analizzare l’operazione nel suo complesso prima di concludere che vi sarà un determinato impatto fiscale.

Riforma Tributaria e agenti immobiliari

La Riforma Tributaria avrà un impatto anche sugli agenti immobiliari e sulle agenzie immobiliari.

La normativa include i servizi di amministrazione e intermediazione di beni immobili nel nuovo sistema.

Per l’agente che opera come persona giuridica, alcuni aspetti assumono maggiore importanza:

• emissione corretta delle fatture;

• organizzazione contabile;

• tassazione delle provvigioni;

• contratti di prestazione di servizi;

• spese dell’attività;

• crediti d’imposta;

• regime fiscale adottato.

Per le agenzie immobiliari, la necessità di adattare sistemi e processi tende a essere ancora maggiore.

L’agente non deve diventare un commercialista o uno specialista fiscale, ma conoscere i concetti di base della riforma può migliorare la qualità della consulenza offerta al cliente.

L’importanza della fattura nel nuovo scenario

La digitalizzazione è un altro aspetto importante della Riforma Tributaria nel settore immobiliare.

Con l’implementazione del nuovo sistema, le aziende dovranno adattare i propri sistemi di emissione fiscale e i processi interni.

L’utilizzo di documenti fiscali elettronici specifici per le operazioni immobiliari farà anch’esso parte di questa trasformazione.

Per agenzie immobiliari, amministratori, sviluppatori e altre aziende del settore, ciò significa che l’organizzazione fiscale avrà un’importanza ancora maggiore.

Il Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

Un altro tema importante per il mercato immobiliare brasiliano è il Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).

Il CIB ha l’obiettivo di stabilire un’identificazione nazionale degli immobili e ampliare l’integrazione delle informazioni territoriali e fiscali.

Questo processo è collegato al Sinter — Sistema Nazionale di Gestione delle Informazioni Territoriali.

La tendenza è verso una maggiore integrazione tra informazioni:

• fiscali;

• anagrafiche;

• territoriali;

• catastali;

• immobiliari.

Per il proprietario e per il professionista del mercato immobiliare, ciò rafforza l’importanza di mantenere i dati degli immobili aggiornati e coerenti.

Riforma Tributaria e immobili di fascia alta

Il segmento degli immobili di fascia alta e di lusso potrà anch’esso risentire degli effetti della riforma.

Questo mercato presenta caratteristiche particolari, come:

• elevato valore di negoziazione;

• maggiore presenza di investitori;

• operazioni patrimoniali più complesse;

• maggiore valore aggiunto;

• strutture di acquisizione differenziate.

Per questo motivo, le questioni fiscali possono assumere maggiore importanza nel processo decisionale.

In una trattativa di alto valore, piccole differenze nella struttura dell’operazione possono rappresentare importi significativi.

Per questo motivo, acquirenti, venditori e investitori devono considerare non solo il prezzo dell’immobile, ma anche i costi e la struttura fiscale coinvolti nell’operazione.

Cosa cambia per chi investe in immobili da locazione?

Per chi utilizza gli immobili come fonte di reddito, la riforma rende ancora più importante calcolare il rendimento netto dell’investimento immobiliare.

Non basta guardare solo all’importo dell’affitto.

È necessario considerare:

Affitto lordo − sfitto − condominio − manutenzione − amministrazione − tributi = reddito netto.

Inoltre, l’investitore deve considerare il numero di immobili e il reddito ottenuto, poiché questi fattori possono essere rilevanti per l’inquadramento fiscale.

L’analisi dell’investimento immobiliare tende quindi a diventare più sofisticata.

L’agente immobiliare come consulente

Il cambiamento fiscale può rappresentare anche un’opportunità per il professionista immobiliare.

Il cliente che acquista un immobile di alto valore, investe in immobili da reddito o vende un patrimonio rilevante può aver bisogno di comprendere molto più di ubicazione e prezzo.

L’agente può aggiungere valore al servizio conoscendo concetti come:

• tassazione immobiliare;

• reddito da locazione;

• costi di acquisizione;

• pianificazione patrimoniale;

• documentazione;

• struttura dell’operazione;

• differenze tra persona fisica e giuridica.

L’obiettivo non è sostituire il commercialista o l’avvocato, ma saper individuare quando il cliente ha bisogno di un’analisi specialistica.

Cosa devono fare proprietari e investitori?

La Riforma Tributaria è ancora in fase di transizione. Per questo, è il momento di prepararsi.

Alcune misure possono aiutare proprietari, investitori e aziende:

1. Organizzare la documentazione degli immobili

Tenere in ordine contratti, atti, registrazioni e prove di acquisto.

2. Verificare i dati catastali

Indirizzo, matrice catastale, proprietario e altre informazioni devono essere coerenti.

3. Seguire il CIB

Il Cadastro Imobiliário Brasileiro avrà un’importanza crescente nell’integrazione delle informazioni.

4. Rivedere i contratti

I contratti di locazione, amministrazione e intermediazione potrebbero richiedere adeguamenti.

5. Valutare la struttura patrimoniale

Gli investitori con più immobili potrebbero dover confrontare le conseguenze del mantenimento del patrimonio come persona fisica o giuridica.

6. Simulare scenari

Prima di acquistare, vendere o lanciare un progetto, è importante analizzare l’impatto fiscale specifico dell’operazione.

7. Seguire le nuove regolamentazioni

La transizione verso il nuovo sistema sarà graduale e continuerà a richiedere il monitoraggio delle norme integrative.

Cosa aspettarsi dal mercato immobiliare fino al 2033?

La transizione della Riforma Tributaria avverrà in modo graduale.

Ciò significa che il mercato immobiliare avrà diversi anni per adattare processi, contratti, sistemi, strutture aziendali e modelli di business.

Entro il 2033, i professionisti del settore dovranno seguire una serie di cambiamenti.

Per il mercato immobiliare, i temi principali saranno:

IBS + CBS + locazione + promozione immobiliare + costruzione + investimenti + documentazione + CIB + pianificazione fiscale.

L’impatto finale non sarà uguale per tutti gli operatori del mercato.

Ogni operazione immobiliare ha caratteristiche proprie e dovrà essere analizzata individualmente.

Conclusione

La Riforma Tributaria e il mercato immobiliare saranno sempre più connessi nei prossimi anni.

I cambiamenti riguardano proprietari, investitori, società di sviluppo immobiliare, imprese di costruzione, agenzie immobiliari, amministratori e agenti immobiliari.

Tra i principali punti vi sono la creazione di IBS e CBS, il regime specifico per le operazioni immobiliari, le riduzioni delle aliquote, le nuove regole per la locazione, i meccanismi di riduzione, la digitalizzazione degli obblighi fiscali e l’implementazione del Cadastro Imobiliário Brasileiro.

Più che seguire semplicemente le nuove aliquote, sarà necessario capire come la riforma incida su ogni tipo di operazione immobiliare.

Per il professionista del settore, una conoscenza fiscale di base può diventare un importante vantaggio competitivo.

Per l’investitore, la pianificazione e l’analisi del rendimento netto saranno sempre più importanti.

E per l’acquirente, comprendere i costi coinvolti nell’operazione potrà aiutare a prendere decisioni più consapevoli.

La Riforma Tributaria non rappresenta solo un cambiamento nella riscossione delle imposte. Potrà provocare una trasformazione graduale nel modo in cui il mercato immobiliare struttura, prezza e gestisce le proprie operazioni.