La réforme fiscale brésilienne représente l’un des plus grands changements du système fiscal du pays au cours des dernières décennies. Avec la création de la TVA IBS (Impôt sur les Biens et Services) et de la CBS (Contribution sur les Biens et Services), le système actuel sera progressivement remplacé par un nouveau modèle de taxation de la consommation.

Pour le marché immobilier, ce changement mérite une attention particulière. La législation a établi un régime spécifique pour les opérations impliquant des biens immobiliers, avec des règles propres à l’achat et à la vente, à la location, à la promotion immobilière, au lotissement, à la construction ainsi qu’aux services d’intermédiation et de gestion immobilières.

Mais au fond, comment la réforme fiscale va-t-elle affecter le marché immobilier ?

Qu’est-ce que la réforme fiscale ?

La réforme fiscale a pour objectif de simplifier et de réorganiser la taxation de la consommation au Brésil.

Parmi les principaux changements figure le remplacement progressif des impôts actuels par un système fondé sur le modèle de la TVA — Taxe sur la Valeur Ajoutée.

Les principaux nouveaux prélèvements sont :

• CBS — Contribution sur les Biens et Services, de compétence fédérale ;

• IBS — Impôt sur les Biens et Services, administré conjointement par les États, les municipalités et le District fédéral ;

• Impôt Sélectif (IS), appliqué à certains biens et services.

La transition vers le nouveau système sera progressive et devrait se dérouler entre 2026 et 2033.

Réforme fiscale : qu’est-ce qui change pour le marché immobilier ?

Le marché immobilier dans la réforme fiscale bénéficiera d’un traitement spécifique.

Cela s’explique par le fait que les biens immobiliers ont des caractéristiques économiques différentes de celles d’autres biens et qu’une seule opération peut impliquer plusieurs étapes, comme l’acquisition du terrain, la construction, la promotion, le financement, la vente et la prestation de services immobiliers.

Pour cette raison, la législation a établi des règles spécifiques pour le secteur.

Parmi les principaux points figurent :

• une réduction des taux pour certaines opérations immobilières ;

• des règles spécifiques pour la location de biens immobiliers ;

• un traitement différencié pour la promotion immobilière ;

• des règles pour les lotissements ;

• des réductions applicables à certaines opérations ;

• des changements dans la fiscalité des services immobiliers ;

• de nouvelles obligations fiscales et électroniques.

IBS et CBS : comment fonctionnera la fiscalité des biens immobiliers ?

L’un des principaux points de la réforme fiscale et des biens immobiliers est la création de l’IBS et de la CBS.

Le secteur immobilier bénéficiera de réductions spécifiques par rapport au taux standard.

Pour certaines opérations immobilières, une réduction de 50 % des taux de l’IBS et de la CBS est prévue.

Pour les opérations de location, de cession onéreuse et de bail de biens immobiliers, la réduction prévue est de 70 %.

Autrement dit, il n’est pas correct d’appliquer simplement le futur taux général de TVA à toutes les opérations immobilières.

Le secteur dispose d’un régime spécifique, avec ses propres mécanismes de calcul.

Réforme fiscale et location de biens immobiliers

La réforme fiscale sur les loyers est l’une des questions qui suscitent le plus de doutes chez les propriétaires et les investisseurs.

La nouvelle législation établit des critères pour déterminer dans quels cas une personne physique réalisant des opérations immobilières pourra être considérée comme contribuable de l’IBS et de la CBS.

Dans le cas de la location, parmi les critères prévus figurent le chiffre d’affaires annuel et le nombre de biens concernés par les opérations.

Cela signifie que tout propriétaire percevant des loyers ne sera pas automatiquement traité de la même manière qu’une entreprise du secteur immobilier.

Le classement dépend des caractéristiques de l’activité et des critères établis par la législation.

Pour les investisseurs qui détiennent plusieurs biens destinés à générer des revenus, le suivi de ces règles sera particulièrement important.

Personne physique ou personne morale : qu’est-ce qui change pour l’investisseur immobilier ?

La réforme fiscale accroît également l’importance de la planification fiscale immobilière.

Les investisseurs disposant d’un portefeuille important de biens peuvent devoir évaluer plus attentivement la structure utilisée pour gérer leur patrimoine.

Parmi les points à analyser figurent :

• le nombre de biens immobiliers ;

• le revenu locatif annuel ;

• l’achat et la vente de biens immobiliers ;

• les coûts d’entretien ;

• la gestion immobilière ;

• la fiscalité ;

• la structure patrimoniale ;

• la planification successorale ;

• la personne physique ou la personne morale.

Il est important de souligner qu’il n’existe pas de structure unique qui convienne mieux à tous les investisseurs.

Le choix entre conserver les biens en nom propre ou utiliser une personne morale doit tenir compte de la situation patrimoniale et fiscale de chaque cas.

Réforme fiscale pour les promoteurs et les constructeurs

Les promoteurs et constructeurs font partie des entreprises qui devront suivre de très près ces changements.

La législation a établi des règles spécifiques pour :

• la promotion immobilière ;

• la construction ;

• la vente d’unités ;

• le lotissement du sol ;

• l’acquisition de terrains ;

• le calcul des impôts ;

• les crédits d’impôt ;

• les mécanismes de réduction.

L’un des mécanismes importants est le réducteur d’ajustement, qui peut prendre en compte certaines valeurs liées à l’acquisition du bien.

Il existe également un réducteur social, prévu pour certaines opérations immobilières.

En pratique, l’analyse fiscale d’un projet devra prendre en compte bien plus que le simple taux d’imposition.

La réforme fiscale va-t-elle augmenter le prix des biens immobiliers ?

C’est l’une des principales questions concernant les impacts de la réforme fiscale sur le marché immobilier.

Il n’est pas possible d’affirmer que tous les biens deviendront plus chers ou moins chers à cause de la réforme.

L’impact pourra varier en fonction de :

• le type de bien ;

• l’emplacement ;

• le prix du terrain ;

• le coût de construction ;

• le régime fiscal de l’entreprise ;

• les crédits d’impôt ;

• la marge du promoteur ;

• l’offre et la demande ;

• le profil de l’acheteur ;

• la capacité de répercussion des coûts.

Par conséquent, chaque projet devra être analysé individuellement.

Dans certains cas, les changements fiscaux peuvent augmenter certains coûts. Dans d’autres, les crédits et les mécanismes de réduction prévus par la loi peuvent compenser une partie de cet effet.

Et les biens d’occasion ?

Le marché des biens immobiliers d’occasion mérite également attention, mais son traitement ne doit pas être confondu avec celui des grands programmes immobiliers.

Une vente occasionnelle réalisée par une personne physique présente des caractéristiques différentes de celles d’une entreprise qui exerce habituellement l’achat et la vente de biens immobiliers.

Le nombre d’opérations, la nature de l’activité, l’historique d’acquisition et les caractéristiques du patrimoine peuvent influencer le traitement fiscal.

C’est pourquoi le propriétaire et l’acheteur doivent analyser l’opération dans son ensemble avant de conclure à un impact fiscal déterminé.

Réforme fiscale et agents immobiliers

La réforme fiscale aura également un impact sur les agents immobiliers et les agences immobilières.

La législation inclut les services d’administration et d’intermédiation de biens immobiliers dans le nouveau système.

Pour l’agent exerçant en tant que personne morale, certains points prennent de l’importance :

• émission correcte des factures ;

• organisation comptable ;

• fiscalité des commissions ;

• contrats de prestation de services ;

• dépenses liées à l’activité ;

• crédits d’impôt ;

• régime fiscal adopté.

Pour les agences immobilières, la nécessité d’adapter les systèmes et les processus sera sans doute encore plus grande.

L’agent n’a pas besoin de devenir comptable ou spécialiste fiscal, mais connaître les concepts de base de la réforme peut améliorer la qualité du conseil apporté au client.

L’importance de la facture dans le nouveau contexte

La numérisation est un autre aspect important de la réforme fiscale dans le secteur immobilier.

Avec la mise en œuvre du nouveau système, les entreprises devront adapter leurs systèmes d’émission fiscale et leurs processus internes.

L’utilisation de documents fiscaux électroniques spécifiques aux opérations immobilières fera également partie de cette transformation.

Pour les agences, administrateurs, promoteurs et autres entreprises du secteur, cela signifie que l’organisation fiscale prendra encore plus d’importance.

Le Cadastre immobilier brésilien (CIB)

Un autre sujet important pour le marché immobilier brésilien est le Cadastre immobilier brésilien (CIB).

Le CIB a pour objectif d’établir une identification nationale des biens immobiliers et de renforcer l’intégration des informations territoriales et fiscales.

Ce processus est lié au Sinter — Système national de gestion des informations territoriales.

La tendance est à une plus grande intégration entre les informations :

• fiscales ;

• cadastrales ;

• territoriales ;

• foncières ;

• immobilières.

Pour le propriétaire comme pour le professionnel de l’immobilier, cela renforce l’importance de maintenir les données des biens à jour et cohérentes.

Réforme fiscale et biens haut de gamme

Le segment des biens haut de gamme et des biens de luxe pourra également ressentir les effets de la réforme.

Ce marché présente des caractéristiques particulières, telles que :

• une valeur de négociation élevée ;

• une participation plus importante des investisseurs ;

• des opérations patrimoniales plus complexes ;

• une plus forte valeur ajoutée ;

• des structures d’acquisition différenciées.

C’est pourquoi les questions fiscales peuvent prendre davantage d’importance dans la prise de décision.

Dans une transaction de grande valeur, de petites différences dans la structure de l’opération peuvent représenter des montants significatifs.

Pour cette raison, les acheteurs, vendeurs et investisseurs doivent prendre en compte non seulement le prix du bien, mais aussi les coûts et la structure fiscale liés à l’opération.

Qu’est-ce qui change pour ceux qui investissent dans des biens locatifs ?

Pour ceux qui utilisent des biens immobiliers comme source de revenus, la réforme rend encore plus important le calcul du rendement net de l’investissement immobilier.

Il ne suffit pas d’observer seulement le montant du loyer.

Il faut prendre en compte :

Loyer brut − vacance locative − charges de copropriété − entretien − gestion − impôts = revenu net.

En outre, l’investisseur doit observer le nombre de biens et les revenus obtenus, car ces facteurs peuvent être pertinents pour le classement fiscal.

L’analyse de l’investissement immobilier tend donc à devenir plus sophistiquée.

L’agent immobilier en tant que conseiller

Le changement fiscal peut également représenter une opportunité pour le professionnel de l’immobilier.

Le client qui achète un bien de grande valeur, investit dans l’immobilier pour générer des revenus ou vend un patrimoine important peut avoir besoin de comprendre bien plus que l’emplacement et le prix.

L’agent peut apporter une valeur ajoutée au service en connaissant des notions telles que :

• la fiscalité immobilière ;

• les revenus locatifs ;

• les coûts d’acquisition ;

• la planification patrimoniale ;

• la documentation ;

• la structure de l’opération ;

• les différences entre personne physique et personne morale.

L’objectif n’est pas de remplacer le comptable ou l’avocat, mais de savoir identifier quand le client a besoin d’une analyse spécialisée.

Que doivent faire les propriétaires et les investisseurs ?

La réforme fiscale est encore en phase de transition. Le moment est donc à la préparation.

Quelques mesures peuvent aider les propriétaires, les investisseurs et les entreprises :

1. Organiser la documentation des biens

Conserver les contrats, actes, enregistrements et justificatifs d’acquisition bien classés.

2. Vérifier les données cadastrales

L’adresse, le numéro de matrice cadastrale, le propriétaire et les autres informations doivent être cohérents.

3. Suivre le CIB

Le Cadastre immobilier brésilien prendra une importance croissante dans l’intégration des informations.

4. Réviser les contrats

Les contrats de location, de gestion et d’intermédiation peuvent nécessiter des ajustements.

5. Évaluer la structure patrimoniale

Les investisseurs disposant de plusieurs biens peuvent devoir comparer les conséquences d’une détention en nom propre ou via une personne morale.

6. Simuler des scénarios

Avant d’acheter, de vendre ou de lancer un projet, il est important d’analyser l’impact fiscal spécifique de l’opération.

7. Suivre les nouvelles réglementations

La transition vers le nouveau système sera progressive et continuera d’exiger un suivi des normes complémentaires.

À quoi s’attendre du marché immobilier d’ici 2033 ?

La transition liée à la réforme fiscale se fera progressivement.

Cela signifie que le marché immobilier disposera de plusieurs années pour adapter ses processus, ses contrats, ses systèmes, ses structures d’entreprise et ses modèles économiques.

D’ici 2033, les professionnels du secteur devront suivre un ensemble de changements.

Pour le marché immobilier, les principaux thèmes seront :

IBS + CBS + location + promotion + construction + investissements + documentation + CIB + planification fiscale.

L’impact final ne sera pas le même pour tous les acteurs du marché.

Chaque opération immobilière possède ses propres caractéristiques et devra être analysée individuellement.

Conclusion

La réforme fiscale et le marché immobilier seront de plus en plus liés dans les années à venir.

Les changements touchent les propriétaires, les investisseurs, les promoteurs, les constructeurs, les agences immobilières, les administrateurs et les agents immobiliers.

Parmi les principaux points figurent la création de l’IBS et de la CBS, le régime spécifique pour les opérations immobilières, les réductions de taux, les nouvelles règles pour la location, les mécanismes de réduction, la numérisation des obligations fiscales et la mise en place du Cadastre immobilier brésilien.

Plus qu’un simple suivi de nouveaux taux, il faudra comprendre comment la réforme affecte chaque type d’opération immobilière.

Pour le professionnel du secteur, des connaissances fiscales de base peuvent devenir un important avantage concurrentiel.

Pour l’investisseur, la planification et l’analyse du rendement net seront de plus en plus importantes.

Et pour l’acheteur, comprendre les coûts liés à l’opération pourra aider à prendre des décisions plus éclairées.

La réforme fiscale ne représente pas seulement un changement dans la perception des impôts. Elle pourrait provoquer une transformation progressive de la manière dont le marché immobilier structure, valorise et gère ses opérations.